Grunderwerbsteuer als Ländersteuer
Die Grunderwerbsteuer wird bei Erwerb eines Grundstücks von den Bundesländern erhoben. In der Vergangenheit stand die Grunderwerbsteuer immer wieder wegen der Erhöhungen der Steuersätze im Mittelpunkt. Der Steuersatz beträgt abhängig von der Lage des Grundstücks beispielsweise in Bayern 3,5% und in Schleswig-Holstein 6,5%.
Grunderwerbsteuerrechner
Die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist im Regelfall einfach. Der Kaufpreis gilt als Bemessungsgrundlage, auf den der Steuersatz anzuwenden ist. Schwieriger wird es jedoch bei steuerpflichtigen Schenkungen oder Unternehmensverkäufen oder -Umstrukturierungen, wenn dabei indirekt Grundstücke mit übertragen werden.
Ersatzbemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer
Steht kein Kaufpreis als Bemessungsgrundlage bereit, etwa weil ein GmbH-Anteil veräußert wurde und damit der Anteilskaufpreis indirekt neben dem Grundstück der GmbH auf den gesamten Geschäfsbetrieb entfällt, so greift eine sog. Ersatzbemessungsgrundlage.
Es gelten dabei differenzierte Bewertungsregelungen, die je nach Art des Grundbesitzes unterschiedliche Anknüpfungspunkte haben. Die auf diese Art berechneten sog. Bedarfswerte gelten als in der Regel zu niedrig, verglichen mit den Marktwerten der Grundstücke. Dies hatte bereits das Bundesverfassungsgericht in seiner Grundsatzentscheidung zur Erbschaftsteuer festgestellt und den Gesetzgeber bereits aufgefordert bis 2009 verfassungskonforme Bewertungsregeln einzuführen.
Bedarfswertverfahren zu niedrig
Nach Einschätzung des Bundesverfassungsgerichts bereits im Jahr 2006 führt das Bedarfswertverfahren für bebaute Grundstücke regelmäßig nur zu 50% des Marktwerts, bei unbebauten Grundstücken werden nur 70% erreicht. Diese niedrigen Werte führen letztlich dazu, dass identische Grundstücke je nachdem ob ein direkter Verkauf oder ein indirekter Eigentümerwechsel vorliegt, unterschiedlich hoch besteuert werden. Diese Ungleichbehandlung ist verfassungswidrig.
Beschluss vom 17. Juli 2015
Mit dem aktuellen Beschluss der Verfassungsrichter wurde der Gesetzgeber nun aufgefordert bis spätestens zum 30.06.2016 rückwirkend ab 2009 neue Bewertungsregelungen einzuführen. Rechtsexperten sind sich einig, dass der Gesetzgeber reagieren wird und neue Bewertungsverfahren einführt, die höhere Wertansätzen ergeben.
Wann ist mit neuen Grunderwerbsteuerbescheiden zu rechnen?
Auch wenn die neuen Bewertungsregelungen ab 2009 rückwirkend Anwendung finden werden, so sind nicht alle Grunderwerbsteuerfälle, die der Ersatzbemessungsgrundlage unterlegen haben, neu aufzurollen. Denn soweit die Veranlagungsverfahren bereits bestandskräftig abgeschlossen sind, ist mit keinen Änderungen mehr zu rechnen.
Steuerbescheide, die allerdings vorläufig ergangen sind, dürften wohl auch rückwirkend noch geändert werden. Die Finanzämter sind im Jahr 2011 dazu übergegangen bei entsprechenden Fällen einen sog. Vorläufigkeitsvermerk mit Hinweis auf die Ungleichheit der Bewertungsergebnisse zu setzten. Eine Änderungssperre aus Gründen des Vertrauensschutzes greift bei diesen Vorläufigkeitsveranlagungen nicht mehr. Früher oder später ist mit neuen Grunderwerbsteuerbescheiden, die höhere Werte zugrunde legen und damit zu Nachzahlungen führen, zu rechnen.